L’appel des sommets vous gagne ? Vous envisagez d’acquérir un chalet au pied des pistes en vue d’allier plaisir personnel et rentabilité de l’investissement ? Si l’émotion guide souvent ce type d’achat, bien s’informer en amont permet d’optimiser son acquisition et d’éviter certaines déconvenues. Fiscalité locale, montage financier, impacts successoraux… Autant de paramètres à considérer pour faire de ce projet une réussite.
Avec les récentes évolutions législatives et fiscales, il est plus que jamais pertinent d’être bien accompagné afin de choisir la meilleure stratégie et de profiter pleinement de son investissement.
Alors, comment concrétiser ce rêve dans les meilleures conditions ? Tour d’horizon des éléments clés à prendre en compte avec notre partenaire RGF.
Acquisition d’une résidence secondaire : taxation à l’achat
Pour rappel, en Belgique, l’achat d’un immeuble est soumis à des droits d’enregistrement ou à la TVA si le bien est considéré comme neuf. Le taux applicable est de 12% en Flandre et de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles. Puisqu’il s’agit ici de l’achat d’une seconde résidence, nous n’aborderons pas le nouveau taux réduit pour habitation propre et unique.
Quid à l’étranger ?
De la même manière, lorsqu’il s’agit d’un immeuble à l’étranger, une taxation locale s’applique presque systématiquement lors de l’achat. Chaque pays possède ses propres règles en matière de fiscalité immobilière, et ces différences peuvent influencer le choix de la destination d’investissement. Il est donc essentiel de bien se renseigner avant toute acquisition afin d’anticiper les coûts supplémentaires liés à la fiscalité du pays convoité.
Reprenons notre exemple d’un pied-à-terre à la montagne, qui sera le plus souvent situé en France, en Italie ou encore en Suisse. En France, l’acquisition d’un bien immobilier entraînera une taxation globale d’environ 5.8%, tandis qu’en Italie, l’achat sera marqué d’une taxe un peu plus élevée de 9%. L’on peut encore citer la Suisse, qui est l’un des pays les moins chers d’Europe et des Alpes à cet égard, puisqu’en fonction des cantons, les frais d’acquisition avoisineront généralement les 3% (5% pour le canton de Vaud qui est le plus cher).
Taxation des revenus locatifs
Les résidents belges sont redevables d’une taxe sur leurs revenus immobiliers lorsqu’ils les perçoivent en personne physique. L’Etat belge calcule l’impôt dû sur base du revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Cependant, la déduction des intérêts d’emprunt ordinaires vient souvent limiter, voire supprimer cette base imposable. À partir de 2026, cela ne sera malheureusement plus d’application puisque l’accord du nouveau gouvernement prévoit la suppression pure et simple de cet avantage pour tous les crédits, qu’ils s’agissent de nouveaux crédits ou de crédits déjà en cours !
Quid à l’étranger ?
Depuis 2022, la taxation des biens situés à l’étranger est calculée de la même manière que pour les biens situés en Belgique (anciennement déterminée à l’aide de la valeur locative). Ainsi, toute acquisition d’un bien à l’étranger doit être déclarée dans un délai de 4 mois sous peine d’amende, mais cela ne signifie pas nécessairement une imposition d’office en Belgique. Il faudra en effet s’en référer aux conventions préventives de double imposition applicables entre la Belgique et le pays où se situe le bien. Souvent, la taxation est prélevée dans le pays où se situe l’immeuble et la Belgique applique une exonération.
Prenons le cas d’un chalet en France. S’il n’est pas loué, il n’y a en principe pas d’imposition applicable. En cas de mise en location du chalet par le propriétaire non-résident, la taxation est calculée à l’aide d’un taux progressif démarrant à 20% pour la première tranche des revenus locatifs réels jusqu’à 27.478 € par an.
En Italie, c’est le même principe : pas de location, pas d’imposition. Si le bien est loué, un taux progressif est également d’application, commençant à 23% pour les revenus jusqu’à 28.000 €. La base taxable est égale à 95% du revenu locatif annuel ou au revenu cadastral réévalué si celui-ci est plus élevé.
Bien que ces revenus ne puissent en principe pas être taxés deux fois, la Belgique en tiendra compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux revenus globalisés. Cela peut dès lors entraîner un saut de tranche fiscale et donc un impôt des personnes physique in fine plus élevé.
Résidence secondaire à l’étranger, comment s’organise la planification successorale ?
Au-delà des considérations fiscales immédiates, il est essentiel d’anticiper la transmission d’un bien immobilier afin d’éviter des frais successoraux excessifs. De fait, quel intérêt d’optimiser la rentabilité d’un investissement si, au moment de la transmission, une part significative de sa valeur est absorbée par les droits de succession ? Une planification réfléchie permet non seulement de préserver le patrimoine familial, mais aussi de réduire la charge fiscale pesant sur les héritiers.
Prenons l’exemple d’un immeuble sis en région wallonne, autre que la maison familiale, valorisé à 500.000€ et transmis à 2 enfants héritiers. Chacun des enfants héritera donc d’un demi immeuble de 250.000€, taxé au taux progressif pour un montant total de 26.625€ sur chaque part, dans le meilleur des cas, si l’on considère que rien d’autre ne rentre dans l’héritage.
En Belgique, une stratégie couramment utilisée pour éviter ce « coût de grâce » sur le patrimoine immobilier consiste à acquérir le bien en démembrement : les parents achètent l’usufruit, tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. À terme, au décès des usufruitiers, la pleine propriété est transmise automatiquement aux enfants sans qu’ils ne doivent s’acquitter de frais supplémentaires.
Il est fréquent que les enfants ne disposent néanmoins pas des fonds nécessaires pour acheter la nue-propriété. Dans ce cas, une donation mobilière préalable peut être envisagée, soit sous forme d’une donation enregistrée avec paiement de droit de donation, soit via une donation sous seing privé. Attention dans ce cas, afin de donner une date certaine à l’opération, la donation non enregistrée doit être accompagnée de documents justificatifs envoyé par recommandé pour donner une date certaine.
Quid à l’étranger ?
Lorsque le bien est situé à l’étranger, il est impératif de prendre en compte la fiscalité locale. En effet, la plupart des pays appliquent des droits de succession lorsque le bien immobilier du défunt se trouve sur leur territoire, souvent déductibles de l’impôt belge en vertu des conventions fiscales. Par ailleurs la validité de l’opération de démembrement n’est pas toujours certaine. Néanmoins, en France et en Italie, pour reprendre notre exemple, le démembrement fonctionne et peut être une option avantageuse, à condition de respecter les modalités procédurales spécifiques à chaque pays.
Anticiper la transmission permet donc de concilier efficacité patrimoniale et optimisation fiscale, garantissant ainsi que l’investissement profite pleinement aux générations futures.
Comment financer une résidence secondaire ?
Le mode de financement joue un rôle déterminant dans la rentabilité d’un investissement immobilier. Pour financer un investissement immobilier, plusieurs solutions s’offrent aux acquéreurs, chacune avec ses spécificités et ses avantages.
La première question à se poser concerne l’apport en fonds propres. Faut-il mobiliser son épargne ou privilégier l’emprunt ? Dans bien des cas, il peut être judicieux de conserver ses liquidités, pour plusieurs raisons :
– Maximiser la rentabilité : des fonds propres bien investis peuvent générer un rendement supérieur au coût du crédit.
– Préserver sa capacité d’investissement : en conservant une partie de son épargne, on garde une marge de manœuvre pour d’autres opportunités d’investissement et ainsi optimiser son patrimoine global.
– Faciliter la transmission patrimoniale : le capital financier est généralement plus facile à transmettre que l’immobilier, notamment en termes de fiscalité successorale.
Ensuite, le choix du type de crédit est une autre étape clé. Plusieurs options existent au-delà du crédit amortissable classique, et notamment :
– Le crédit bullet : seul l’intérêt est remboursé pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance.
– Le crédit Lombard : adossé à un portefeuille d’investissements, il offre une flexibilité intéressante aux investisseurs disposant d’actifs financiers.
– Le crédit mixte : combinant les avantages de plusieurs formules, il permet d’adapter le remboursement aux besoins de l’emprunteur.
Quid à l’étranger ?
De manière générale, pour obtenir un financement auprès d’une banque belge pour un achat à l’étranger, il est souvent requis de disposer d’un bien immobilier libre de charges en Belgique, qui pourra servir de garantie.
Le Groupe RGF propose des solutions de financement flexibles et optimisées pour ce type de projet, avec des possibilités d’emprunt adaptées à chaque profil, y compris des prêts long terme (30 ans ou plus) et des limites d’âge jusqu’à 85 ans.
Choisissez des experts pour vous accompagner
Les implications fiscales et financières d’un achat immobilier en montagne sont nombreuses et peuvent influencer la rentabilité globale de l’investissement.
Si l’achat est destiné uniquement à un usage personnel, l’enjeu se porte davantage sur la valorisation du bien et la plus-value à long terme. D’où l’importance d’être bien conseillé afin de maximiser les avantages fiscaux, optimiser le montage financier et anticiper la transmission patrimoniale.
Un projet immobilier réussi commence par une bonne préparation : entourez-vous d’experts
pour envisager toutes les pistes et étudier les meilleures options de financement adaptées à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux.
(Source Julie Grégoire / RGF – Photo Pixabay)
