Certains dirigeants d’entreprise envisagent parfois d’acheter leur maison avec leur société. Derrière cette idée, souvent perçue comme fiscalement avantageuse, se cachent en réalité de nombreuses implications juridiques, fiscales et patrimoniales qu’il convient d’examiner attentivement.
Il est vrai que l’achat en société peut offrir des leviers intéressants en matière de déductibilité, ou s’inscrire dans une stratégie patrimoniale plus globale.
Mais ce montage n’est pas toujours optimal, et peut dans certains cas s’avérer piégeux.
RGF Group, partenaire d’AKT – CCI LVN, apporte son éclairage sur ce sujet complexe.
Pourquoi l’achat en société séduit-il ?
- Parce que la trésorerie de l’entreprise est parfois plus disponible que celle du patrimoine privé ;
- Parce que cela permet d’amortir fiscalement le bien sur 33 ans ;
- Parce que certaines charges liées au bien (intérêts, travaux, entretiens) peuvent être partiellement déductibles ;
- Parce qu’il peut s’agir d’un outil de transmission indirecte du patrimoine.
Mais est-ce vraiment une bonne idée ?
Voici tout d’abord une liste non exhaustive des désavantages pouvant être liés à l’achat en société.
- Une protection du logement familial fortement diminuée
En personne physique, la résidence principale bénéficie de protections légales fortes : interdiction de vendre sans l’accord du conjoint, usufruit du conjoint survivant, etc. En société, ces protections disparaissent. Le bien devient un actif de l’entreprise, que l’administrateur peut librement céder ou hypothéquer.
- Une fiscalité parfois désavantageuse
- Imposition à titre personnel sur l’ATN (avantage de toute nature) si vous habitez le bien ;
- S’il s’agit d’une première habitation, il n’y a pas de possibilité de réduire les droits d’enregistrement de 12,5 % (10% en Région flamande)
- En cas de revente, la plus-value sera imposée à l’ISOC (impôt des société), puis re-taxée si vous souhaitez sortir les fonds de la société ;
- De même, les loyers perçus sont taxés, puis soumis à un précompte mobilier avant de pouvoir être transférés vers votre patrimoine privé.
- Une revente plus complexe
Si la société détient à la fois une activité opérationnelle et de l’immobilier, la valorisation de l’entreprise devient plus floue. Cela peut freiner des acquéreurs potentiels ou poser problème en cas de cession de parts.
- Une sortie fiscalement rigide
Transférer le bien dans votre patrimoine privé au moment de la retraite ou de la liquidation de la société entraîne des frais importants et une fiscalité lourde.
À terme, le montage, bien que séduisant en début d’opération, peut se transformer en véritable prison fiscale.
Des cas pertinents
Il arrive cependant que l’achat en société puisse être pertinent, par exemple :
- Si le bien est entièrement destiné à la location ou à un usage professionnel pur (ex : cabinet médical, bureaux, entrepôt) ;
- Si vous détenez plusieurs biens au sein d’une société patrimoniale distincte ;
- Si vous achetez un bien neuf, avec la possibilité de récupérer la TVA, sous conditions bien précises ;
- Si vous prévoyez de transmettre progressivement les parts de la société à vos héritiers via une donation, lorsqu’il y a une volonté réelle de conserver le patrimoine immobilier existant.
Mais attention, ces situations supposent toujours un encadrement rigoureux par vos conseils.
Quid d’un achat mixte privé / société ?
Il est parfois envisagé d’acheter un bien à plusieurs, dont une partie via la société et une autre en personne physique (ex : 60 % en société, 40 % par le dirigeant). Ce montage peut permettre une certaine optimisation fiscale et patrimoniale – notamment en cas de bien destiné à un usage mixte privé & professionnel – à condition d’être très bien structuré :
- Répartition des frais et des revenus claire ;
- Convention d’indivision ou pacte d’actionnaires ;
- Évaluation rigoureuse des implications fiscales en cas de revente, de transmission ou de sortie de l’un des co-acquéreurs.
Cette formule hybride peut être pertinente, mais elle exige une étude préalable et un suivi précis.
Et en privé ? Des solutions flexibles existent !
Opter pour un achat en personne physique peut offrir davantage de souplesse et de protection, en particulier pour les résidences principales ou secondaires.
Au-delà des considérations fiscales et patrimoniales qui devront toujours être évaluées au cas le cas, il est intéressant d’avoir connaissance des solutions de financement qui permettent d’adapter le crédit à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux, et notamment :
- Le crédit longue durée (30 ou 40 ans) : pour lisser les mensualités et préserver sa capacité d’épargne
- Le crédit bullet : seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt, le capital à l’échéance. Intéressant pour les profils patrimoniaux ou les revenus différés.
- Le Crédit Lombard : adossé à un portefeuille de titres ou un contrat d’assurance-vie. Permet de mobiliser des liquidités sans devoir vendre vos actifs.
Ces solutions permettent parfois de conserver ses fonds propres, d’optimiser sa stratégie patrimoniale, voire de sécuriser une transmission future.
En conclusion, acheter un bien via sa société n’est donc pas une décision à prendre à la légère et nécessite de s’entourer de spécialistes pour faire les bons choix.
(Source : Julie Grégoire – RGF Group)
