La BDES (Banque de Données de l’État des Sols) recense les données disponibles liées à un état de pollution éventuel du sol, passé ou présent, ainsi que les parcelles où s’exerce une activité classée à risque pour le sol en regard du Décret permis environnement. Cet outil créé pour préserver et gérer l’environnement montre des faiblesses qui pourraient bien mettre à mal certaines entreprises. Christophe Nihon, Expert ABEX environnement et évaluations et homme de terrain, a mené des investigations sur le sujet. A travers l’étude de cas et la rencontre de plusieurs experts, il apporte un éclairage sur la situation.
Qu’est-ce que la BDES ?
Passage obligé pour toute vente, évaluation, refinancement, demande de permis, … d’un bien immobilier, la BDES revêt d’une haute importance. Dans l’état actuel des choses, la BDES classe les parcelles en 3 catégories, représentées par différentes couleurs :
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La parcelle sans couleurs ou transparente : parcelle pour laquelle l’Administration ne dispose, au moment de la consultation, d’aucune donnée sur le caractère pollué ou potentiellement pollué.
- La parcelle bleu lavande : parcelle concernée par des informations de nature strictement indicative ne menant à aucune obligation.
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La parcelle pêche : parcelle pour laquelle des démarches de gestion des sols ont été réalisées ou sont à prévoir. Une parcelle de cette couleur n’est pas pour autant forcément polluée ou à assainir.
La couleur pêche a pour but d’attirer l’attention sur un risque de pollution et sur les démarches à entreprendre. Cependant, dans les faits, la parcelle est abusivement considérée comme polluée ou suspecte. Le propriétaire ou occupant de cette parcelle ne bénéficiant pas de la présomption d’innocence.
Sabine Radas, Gérante de SBS Environnement, une entreprise de consultance en environnement, précise : « L’intention de la BDES est bonne, déclare l’ingénieure, mais elle ne va pas assez dans le détail et il y a manifestement eu un manque de distinction lors de la compilation des données. Si on consulte les permis d’environnement qui figurent dans cette banque de données, on constate régulièrement que le permis renseigné pour une parcelle ne correspond pas à l’activité qui y est réellement pratiquée… »
Quel impact pour les entreprises ?
Qu’il s’agisse de vendre, refinancer, évaluer ou agrandir une entreprise, toutes ces actions sont directement liées au classement dicté par la BDES. En effet, son manque de précision entraine des conséquences importantes : distorsion de la valeur économique du bien immobilier, crainte d’une lenteur et lourdeur administrative pour un nouvel acquéreur dans le cas d’une vente, coûts additionnels liés à une étude de sol pour la société, durée d’une transaction plus élevée lors d’un achat, incertitudes quant à l’avenir financière de votre entreprise, …
La BDES est une véritable bombe à retardement pour les entreprises déjà durement touchées par la période COVID. Sans pour autant tomber dans l’alarmisme des collapsologues, ne s’avère-t-il pas indispensable de repenser la BDES de façon à ce qu’elle soit plus réaliste ?
A la tête de Promactif Groupe, Christophe Nihon est en permanence en contact avec des entrepreneurs « victimes » de la BDES. « Quel que soit le type de transaction, le statut pêche d’une parcelle dans la BDES est traduit par tous les intervenants par « parcelle polluée ».
Christophe Nihon en est convaincu, la gestion environnementale est plus que nécessaire, mais les encodages doivent être vérifiés et réalisés avec discernement.
Pour que l’outil soit plus représentatif de la réalité et différencie mieux le nombre important de cas de figure, l’ingénieur suggère de créer une catégorie supplémentaire.
Alexandre Pirson, Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et de l’environnement au sein du cabinet d’avocats Explane et Maître de conférences à l’ULiège, rejoint cet avis : « ( …) La solution à ce problème pourrait résider dans l’application d’un code couleur pluriel, qui permettrait de distinguer ce qui est adéquatement géré de ce qui ne l’est pas encore ».
Et Christophe Nihon conclu : « Osons poser un geste fort et donnons-nous les moyens d’améliorer la BDES. C’est un outil qui a été créé pour préserver et gérer notre environnement, pas pour ralentir l’économie locale ! »
