L’infrastructure est une préoccupation des entreprises. Même si elles ne doivent pas grandir ou déménager, ce sujet reste important et constitue une source de coûts non négligeable. La crise du covid a modifié certaines habitudes de travail avec un impact sur l’immobilier d’entreprise. État du marché, espaces de travail flexibles, coworking, mutualisations des services, autant d’aspects que nous avons abordés avec des experts du secteur.
Les participants
– Stéphanie Bonmariage, Responsable « Attraction des investisseurs » au Département Développement Economique du BEP. Avec son équipe, elle s’occupe d’assurer le développement d’entreprises sur le territoire de la province de Namur, la création d’emplois locaux durables et d’attirer également des investisseurs extérieurs, voire internationaux, complémentaires aux acteurs existants dans une optique de renforcement des filières essentielles de la région.
– Jean-Yves Huward, ancien journaliste économique, est actif depuis une quinzaine d’années dans le domaine du coworking. Co-initiateur de la ‘Conférence Coworking Europe’ qui met en relation les espaces de coworking au niveau européen et initiateur de Coworking Namur. Depuis l’an passé, il est l’initiateur de la startup Near Working qui vise à activer des espaces existants pour les flexibiliser et à y donner accès à des personnes extérieures.
– Stéphane Moermans, employé depuis une quinzaine d’année et aujourd’hui associé chez Cushman & Wakefield. Il est responsable du bureau de Liège qui couvre l’ensemble du territoire wallon. L’entreprise est spécialisée en immobilier d’entreprise et plus précisément en transactionnel, en conseil à l’investissement, en design and build et en expertise.
– Paul de Sauvage, CEO d’Actibel, société spécialisée dans la rénovation de bâtiments à Namur en vue de les louer. Au départ spécialisée en logements et commerces, Actibel a créé un business center à Belgrade et le business village Ecolys, un bâtiment multi-fonctions autour de la salle de vente Félicien Rops avec bureaux, salles de réunion, de conférence, studio de télévision, espace coworking, restaurant, hôtel et vaste parking.
Quelle est la photographie de l’immobilier d’entreprise sur la province de Namur. Quel est l’état des lieux des infrastructures disponibles ?
Stéphanie Bonmariage : Au niveau des terrains industriels de type mixte ou à vocation de plus grosses productions – même si à Namur la production reste très légère, nous gérons environ 1630 ha de terrains, dont un dixième est encore disponible. Les transactions des dernières années ont été très bonnes malgré les crises successives. Nous nous devons donc de recréer des espaces dans la province pour l’avenir. On essaye de thématiser les parcs pour créer des écosystèmes locaux qui rayonnent sur le plan régional ou au-delà.
Les entreprises sont principalement des PME et des TPE pour lesquelles on a aussi un peu d’immobilier d’entreprise et quelques halls-relais qui ont pour objectif d’accueillir pendant quelques années des startups bénéficiant de quelques services partagés. Le but est que ces entreprises puissent grandir et s’installer sur notre territoire par la suite.
On essaye d’anticiper et on travaille avec nos bureaux d’études internes à concevoir et aménager 240 hectares complémentaires dans les années à venir. Un parc axé sur l’agroalimentaire à Ciney, un petit complexe orienté dans le secteur de la santé à Bouges et d’autres implantations un peu partout sur la province pour tenter de satisfaire toutes les demandes.
Les ventes et reventes ont fort évolué ces dernières années et représentent presque la moitié des transactions répertoriées sur notre territoire. On est de plus en plus sélectifs sur les projets qui s’implantent dans nos parcs sur des nouveaux terrains qu’on viabilise. On est attentif à densifier, à gérer au mieux les sols et les eaux, à regrouper les entreprises. On travaille de plus en plus en partenariat avec le privé, avec chacun ses expertises, en essayant d’être présents tant en centre-ville qu’au niveau rural.
Il y a peu de surfaces importantes pour une entreprise de grande taille qui chercherait à s’implanter ?
S.B. : C’est un problème partout en Wallonie. Toutes les semaines, nous recevons des demandes pour des terrains de 10 ou 20 hectares, ce qui représente presque tout un parc d’activités pour nous et nous n’avons pas d’espaces aussi grands à proposer. Le terrain vendu pour le projet de GSK l’an dernier était le seul grand terrain qui nous restait et qu’on avait gardé parce qu’on savait qu’un jour GSK voudrait s’étendre. Il s’agit évidemment d’un choix stratégique et politique puisqu’on sait qu’il s’agit d’un des plus gros employeurs en Wallonie.
Même parfois pour 3 hectares, on doit jouer aux dominos et se dire « si j’arrive à convaincre tel investisseur de se déplacer un peu, peut-être que je pourrais en caser un de plus »… On en est là pour le moment. Dans les choix que nous devons faire, en tant qu’entreprise publique, le critère du nombre d’emplois est fondamental. On a vraiment beaucoup de mal à accueillir de gros projets dans le Namurois, sauf sur des anciens sites industriels parfois, mais qui sont quand même rares.
Depuis cette année, on essaye également d’étudier tout ce qui est sites à réaménager (SAR), principalement dans la Basse-Sambre et à Andenne puisque Namur n’est pas une zone industrielle à la base. Ce sont souvent de toutes petites poches polluées de quelques hectares qui ne sont pas prioritaires par rapport à d’autres en Wallonie, mais on tente de le faire, même si parfois les délais pour mener à bien ce genre de projets sont jugés trop long par les investisseurs potentiels.
Stéphane Moermans : Nous ne sommes ni propriétaires, ni gestionnaires ; nous sommes juste des intermédiaires. Au niveau des terrains, on a des opportunités, on n’a pas vraiment de répertoire, mais c’est souvent un ancien site industriel, une fermeture ou des terrains inutilisés qu’on aide à remettre sur le marché.
En ce qui concerne le marché du semi-industriel, ce n’est pas un marché de promotion, hormis depuis quelques années où ça démarre en Wallonie avec les parcs PME et des acteurs comme BVI ou Willy Naessens par exemple. Il y avait vraiment un trou dans le marché et ça marche du tonnerre. Des petites entreprises comme une menuiserie par exemple n’avaient pas de solution par le passé pour des surfaces de 300 m² dans les parcs existants et restaient en ville et maintenant, ces espaces sont vendus sur plan tellement la demande est forte.
Concernant le secteur logistique, Namur est rarement mise sur la carte des acteurs logistiques, en raison non seulement du manque d’espace, mais également du manque de multimodalité et de l’absence de subsides par rapport à d’autres provinces.
Savez-vous répondre à la demande en termes de terrains ?
S.M. : Quand on reçoit des demandes, souvent on doit chercher du vide chez un propriétaire dont on sait qu’il a trop d’espace ou qu’il a des difficultés au niveau de son activité. C’est chaque fois faire un matching entre l’offre et la demande et il n’y a pas de promotion pour des demandes de 3 à 5000 m².
Paul de Sauvage : Le danger à l’heure actuelle, c’est d’avoir un phénomène de ralentissement lié au contexte économique. L’inflation et l’augmentation des salaires et des taux d’intérêts vont avoir un impact certain. Et ce phénomène, combiné à une série de facteurs comme la crise de l’énergie et le contexte politique international, va avoir pour conséquence un ralentissement du marché. Une série de projets qui sont dans les cartons et une série de terrains réservés n’aboutiront pas ou beaucoup plus lentement à cause du contexte qui est beaucoup plus compliqué.
S.M. : Au niveau semi-industriel, c’est la classe d’actifs qui a le moins souffert des crises. Que ce soit la crise économique, l’augmentation du prix des matériaux ou le covid, le semi-industriel a bien résisté et les chiffres des transactions le prouvent.
P. de S. : Il faut un peu tempérer je pense. Il y avait un déficit clair par le passé au niveau des PME, il pourrait y avoir à un moment donné une suroffre de ce genre de biens dans le futur tant le nombre de projets s’est multiplié.
S.B. : Il y a effectivement une série de projets avec des villages PME qui sont en cours dans la province. Ça va peut-être faire un peu beaucoup d’un coup, mais ça va se réguler.
P. de S. : Naturellement et ça permettra sans doute également aux loyers d’un peu baisser ce qui sera intéressant pour les PME.
Au niveau de l’offre de bureaux et du coworking, où en est-on aujourd’hui ?
Jean-Yves Huward : La Wallonie est très en retard en matière de coworking. Le tissu est assez ancien, l’activité économique reste très traditionnelle. Pour le centre de Namur par exemple, on a encore un manque de réflexion urbanistique et sur une multimodalité incluant une mobilité douce. Le tissu à Namur est plutôt de services et il y a peu de start-ups, la présence d’activités et d’offres de coworking est donc le reflet de la réalité économique sur le territoire.
P. de S. : D’un autre côté, si on propose des produits alléchants avec un environnement namurois agréable, avec un coût de l’habitat intéressant, je pense que petit à petit les gens vont venir.
J.-Y. H. : Effectivement, je pense que lorsqu’on est dans de l’innovation immobilière, ça fonctionne. Le coworking est un métier d’hospitalité. Les modèles mixtes comme Ecolys qu’on voit se développer, avec cette notion de village, avec une mise des services en commun et des espaces plus privés sont un bel exemple d’innovation immobilière.
L’offre de coworking en Flandre est beaucoup plus importante et beaucoup plus professionnelle qu’en Wallonie. Par exemple, ce qui me surprend, c’est le manque d’offre professionnelle de coworking à Louvain-la-Neuve. On n’a clairement pas assez de business-village en Wallonie. C’est clair que la réalité économique wallonne et les problèmes d’aménagement du territoire ont un impact sur le dynamisme de création de nouveaux projets et d’offre sur le territoire.
Quel a été l’impact de la pandémie sur l’offre d’espaces de coworking ?
J.-Y. H. : Le covid à Namur a entrainé la disparition de petits espaces au centre-ville. Il reste le Track en matière d’offre professionnelle et Coworking Namur qui a réouvert, mais les petits espaces qui étaient gérés par des acteurs trop fragiles n’ont pas survécu.
Aujourd’hui, on ne construit plus un immeuble de bureaux sans prévoir un quart à un tiers d’espaces flexibles et par convention, on l’appelle coworking. Et l’offre coworking d’aujourd’hui, ce n’est plus une grande pièce où tout le monde dérange tout le monde, c’est une offre qui est aussi évoluée qu’un hôtel, inspirée des offres Wework, Silversquare ou Spaces, parce qu’aujourd’hui, c’est devenu la norme et que les jeunes recrues dans les entreprises ne s’attendent pas à autre chose en termes d’environnement de travail ou de flexibilité.
P. de S. : C’est un monde qui se cherche, qui se construit et qui n’est pas encore mûr, avec beaucoup de cas de figure différents, que ce soit en Wallonie et même ailleurs. L’exemple des difficultés de Wework en est la preuve.
J.-Y. H. : Il y a des strates et des niveaux d’évolution en fonction des territoires qui sont différents. Le marché est en train de migrer totalement. Wework a été le bélier dans l’histoire du coworking ; c’est eux qui ont posé les fondamentaux même si financièrement ça n’a pas été un succès.
Quelles sont les spécificités du marché de bureaux à Namur ?
S.M. : Si les grands acteurs du coworking ne sont pas à Namur, c’est qu’il n’y a clairement pas le marché actuellement. Le tissu économique n’est pas là.
J.-Y. H. : La structuration des grands acteurs correspond de plus en plus à celle des grands groupes hôteliers. Comme par exemple IWG qui est une société multimarques avec Regus qui propose de petits espaces pour professions libérales ou de services, Spaces qui fait du coworking style Wework et Signature qui est plus premium.
P. de S. : Les différences régionales en termes de besoins sont liées à des usages différents, il y a une évolution. Nous, en termes de demande du côté des entreprises, même si elles ont des besoins d’espaces mutualisés, il y a également des besoins d’espaces privatifs et donc je pense qu’il faut un mixte entre espace coworking et plus traditionnels.
S.M. : C’est vrai que dans les demandes que nous avons, les besoins sont variés. Le marché est vraiment en dents de scie avec de très grands creux et de très grandes hausses parce que le marché est dominé par le secteur public.
P. de S. : Côté entreprises, Namur est un marché de PME, donc il faut garder des prix abordables. C’est un équilibre compliqué à maintenir avec l’augmentation des prix de construction par exemple.
S.M. : Il en faut pour toutes les gammes, le prix est semblable à Liège, Charleroi ou dans le Brabant wallon pour des espaces de qualité. Le problème vient du tissu économique et de la demande.
P. de S. : Namur a une carte à jouer, il faut que les acteurs namurois offrent quelque chose et se vendent. On a une qualité de vie et une accessibilité exceptionnelle.
J.-Y. H. : Pour les gens qui recherchent une mobilité alternative, il y a encore un manque à Namur. Aller travailler en vélo électrique à Namur et le garer de façon sûre est problématique par exemple ; il y a des chainons manquants dans l’ensemble de l’offre de la ville. Namur pourrait être un eldorado pour les publics qui cherchent un environnement de qualité et la proximité de la ville.
Avez-vous eu connaissance d’entreprises qui maintenant ont trop de place en raison du télétravail ou le fait que le tissu soit constitué principalement de PME le rend-il moins sensible à ce phénomène ?
S.B. : Dans les parcs d’activités économiques, de temps en temps, on a des entreprises qui libèrent de l’espace depuis le covid.
S.M. : Malheureusement, même si dans le secteur public, il y a clairement des espaces qui ne sont plus occupés, les institutions ne font pas la démarche de revoir leur bail, de réaménager ou de transférer des services. L’inertie du secteur public et le poids des syndicats font que c’est souvent compliqué. Par contre, dans le privé, des sociétés comme Atradius ou Belfius ont remis des plateaux en location, le marché est plus dynamique.
Comment décririez-vous le marché namurois des bureaux actuellement ?
S.M. : À Namur, les endroits les plus recherchés sont le centre-ville et la gare qui est devenue le point de centralisation des services publics. Si on s’écarte du centre, à Jambes par exemple, il y a pas mal d’offres mais peu de demandes. En termes de produits qualitatifs, dans le quartier de la gare, il n’y a presque plus rien et le taux de vacance pour Namur est très faible, on est à 3 ou 4%.
P. de S. : Pour l’accueil des PME, le nouvel espace Coworking centre-ville et le Trakk avec sa seconde phase de développement et ses synergies avec l’université vont recréer un quartier de ville – l’étude envisage 6000 m² de locaux.
Quelle est la proportion de propriétaires et de locataires ?
S.M. : En matière de bureaux, les entreprises sont rarement propriétaires de leurs murs, c’est un marché locatif. En industrie, c’est plutôt le contraire parce qu’on a des outils de travail spécifiques.
P. de S. : Si on parle de flexibilité, être locataire est plus intéressant pour autant qu’on ne soit pas bloqué par un bail trop long.
S.M. : L’obsolescence des bâtiments est de plus en plus rapide, donc être propriétaire, c’est également être rapidement confronté à de nouveaux coûts pour les techniques.
Dans quel état est le bâti existant ? Correspond-il à la demande actuelle ?
S.M. : Il va y avoir toute la problématique de la migration du SPW vers la gare qui va libérer énormément de bâtiments à Jambes, mais il n’y a déjà plus trop de demande là-bas, donc on imagine qu’une partie des bureaux seront rénovés et reconvertis en logements, ce qui était la fonction première de ces immeubles avant l’arrivée des institutions wallonnes.
J.-Y. H. : Le projet Near Working répond à un besoin d’espaces de travail de proximité. Au niveau mondial, le taux d’occupation des bureaux était évalué à 50% avant le covid. Avec la pandémie, il est maintenant tombé à 30%. Donc on va avoir des infrastructures disponibles qui vont être mises à disposition de tiers et qui vont pouvoir couvrir le manque qui existe aujourd’hui et être consacrée à du coworking. Mais pour atteindre la rentabilité, ces infrastructures doivent être adossées à une autre activité plus lucrative. Il faut résoudre cette équation, car si les sièges d’entreprises ne sont plus que des bâtiments de prestige et que le personnel travaille quelques jours à domicile et le reste du temps dans des espaces satellites, il y aura, plus ou moins rapidement selon les secteurs d’activités, besoin de bâtiments adaptés.
S.B. : Avec le covid, on a eu des start-ups qui ont cessé de louer des bureaux ; ils se sont dits que ce n’était plus nécessaire mais ils sont revenues après quelques mois pour reprendre un bureau car ils s’étaient rendu compte que c’était nécessaire.
S.M. : Dans certaines grandes entreprises, on se rend compte que faire revenir les gens au bureau est important mais qu’il faut offrir autre chose. Ce qu’on a gagné comme espace avec le télétravail est consacré à des espaces collaboratifs ou convivialité.
J.-Y. H. : Dans tous les nouveaux projets, on a un tiers de coworking aujourd’hui. Ces espaces collectifs sont mutualisés. La technologie a aussi changé la manière de travailler et modifie les besoins.
P. de S. : On est à une période charnière, le marché se cherche totalement. Tout le monde exprime ses besoins, il y a des tendances, ça va se construire et ça va encore évoluer.
S.M. : On s’est déjà cherché par le passé. On est passé de cage à poules individuelles à des grands open spaces et puis on en est revenu à du semi open space et maintenant à des espaces flexibles.
On a un marché qui se cherche, il y a également des entreprises qui se cherchent. Quel conseil pourriez-vous donner aux entreprises pour être les plus efficaces possible dans le choix de leurs implantations et leurs infrastructures ?
P. de S. : Il faut bien définir ses besoins et penser à la flexibilité dans le temps. C’est une équation complexe, mais les besoins immobiliers ne sont que le reflet des besoins d’une organisation pour son fonctionnement et c’est intimement lié à sa situation actuelle et à son évolution. Il faut être prospectif, penser à ce qu’il y a de mieux pour ses collaborateurs, comment attirer des talents. L’immobilier, ce n’est plus uniquement des mètres carrés, mais également du service. Il faut se faire aider par des spécialistes et être très agile par rapport à cette réflexion profonde d’organisation et d’implantation.
S.M. : On pense parfois à se faire accompagner pour déménager, mais quand on est installé, on peut aussi renégocier certains éléments. Il y a des sociétés ou des organismes qui sont dans de vieux immeubles et qui, avec le jeu de l’indexation, se retrouvent avec des loyers énormes alors qu’ils pourraient déménager dans un bâtiment moins gourmand en énergie ou renégocier leur contrat pour ne pas être esclaves de leurs murs. Le nombre d’entreprises qui par exemple ne connaissent pas le terme de leur bail pour pouvoir programmer un déménagement ou renégocier le bail est assez surprenant. Il faut faire l’exercice du coût global ; il n’y a pas que le loyer, il y a aussi les charges. C’est quand même le deuxième coût en entreprise après le personnel, donc ce n’est pas inintéressant d’effectuer cet exercice fréquemment.
C’est un fameux challenge pour des créateurs de parcs d’activité ?
S.B. : On est souvent contactés par des entreprises qui nous sollicitent en dernière minute. Or, il faut du temps pour bien concevoir un projet. Le bon client, c’est celui qui a anticipé. Ça nous permet d’avoir peut-être plus de propositions à lui faire, de mieux l’accompagner. On a des conseillers qui peuvent l’aider en faisant un petit diagnostic pour comprendre ses besoins, son activité et lui conseiller l’endroit le plus adéquat.
Le profil des utilisateurs des espaces de coworking a-t-il changé en 10 ans ?
J.-Y. H. : L’offre coworking a commencé avec les travailleurs indépendants et les petites entreprises. Aujourd’hui, toutes les start-ups démarrent en espace de coworking. Le grand défi, c’est la professionnalisation du métier. On a de plus en plus de demandes d’entreprises pour accueillir leurs employés, mais elles sont aussi responsables d’un minimum de standard, elles ont des obligations légales et l’offre doit répondre à ces exigences. Il faut élever les standards de qualité pour que les entreprises puissent se décentraliser. On voit aussi apparaitre de nouveaux métiers comme des intermédiaires qui aident les entreprises à trouver l’endroit idéal en fonction de leurs besoins en termes de flexibilité.
P. de S. : Les défis techniques des bâtiments pour être aux normes et répondre aux exigences ont énormément changé. Offrir un système de ventilation double flux conforme aux normes covid, un système wifi ultra performant, des bornes de recharge pour véhicules électriques et trouver des acteurs techniques pour installer et entretenir ces installations est un métier à part entière et un fameux challenge.
Comment peut-on aider les chefs d’entreprises dans leur réflexion par rapport à cette tendance lourde vers le coworking au sens large ?
J.-Y. H. : J’ai l’impression qu’on va vers une fluidification de ce qui est actif et vers une mutualisation des infrastructures de production. Tout se digitalise et on a des outils qui permettent de minimiser les risques financiers et de les faire endosser par des acteurs qui sont des professionnels de la gestion de risques et du service. Si l’offre se développe, la Wallonie a une grosse carte à jouer. Se projeter dans cette évolution ne peut être que bénéfique pour tout le monde.
Parcs d’activité économique de la province de Namur (chiffres BEP 2022)
1.541 entreprises
18.291 emplois
Taux d’occupation des parcs 92,6%
Vente de terrains en 2022
19,87 hectares
39 projets
411 emplois créés
126,6 millions d’€ investis
Le marché de la location de bureaux en province de Namur (chiffres 2022 Cushman & Wakefield)
Loyer moyen : 137€/m²/an
Stock : 544.599 m²
Taux de vacance : 1,74%
Take-up : 8.742 m²
Débat animé par Frédéric Van Vlodorp, propos recueillis par France Deuse.
Photo: Patrick Moriamé.
